Գնման իրավունք
Ինչ՞ է կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքը: Կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրի հիման վրա առաջացած կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքը քաղաքացիական շրջանառության սուբյեկտներին հնարավորություն է տալիս ձեռք բերել ապագայում կառուցվող անշարժ գույքը սեփականության իրավունքով: Միաժամանակ սահմանելով շենքի կառուցման ավարտից հետո անշարժ գույքը սեփականության իրավունքով հանձնելու կառուցապատողի պարտավորության և կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրի լուծման դեպքում կանխավճարի վերադարձման կառուցապատողի պարտավորության կատարման ապահովման միջոցներ:
Ինչպիս՞ի կառուցապատողի պարտավորության կատարման ապահովման միջոցներ են նախատեսվում նոր օրենսդրությամբ: Համաձայն նոր մեխանիզմի չարաշահումներից խուսափելու համար գույքի նկատմամբ իրավունքի վերաբերյալ նախնական նշում է կատարվում ՀՀ ԱՆ Անշարժ գույսի կադաստրի պետական կոմիտեում: Իրավունքի վերաբերյալ նախնական նշումը բացառում է նույն գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցում ենթադրող գործարքներ կնքելը, բացառում է նույն գույքի տարբեր գործարքների միջոցով մեկից ավելի անձանց միաժամանակ օտարվելը, ինչը էական խնդիր էր հանդիսանում այս ինստիտուտի բացակայության պայմաններում: Բացի այդ կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրով գնորդի կանխավճարային վճարումները կատարվում են բացառապես կառուցապատողի հատուկ հաշվին, և այդ հաշվին գնորդի մուտքագրած դրամական միջոցները գրավադրվում են հօգուտ վերջինիս և կառուցապատողը դրանք տնօրինելու հնարավորություն է ստանում միայն շենքի կառուցման ավարտից հետո կառուցապատողի և գնորդի միջև սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի կնքումից հետո :
Արդյո՞ք ենթակա են վերադարձման կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու նպատակով ստացված հիփոթեքային վարկի սպասարկման համար վճարվող տոկոսների գումարները: ՀՀ տարածքում կառուցված կամ կառուցվող բազմաբնակարան բնակելի շենքում անմիջապես կառուցապատողից բնակարաններ կամ բնակելի թաղամասերում կամ համալիրներում անմիջապես կազմակերպություն կամ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող կառուցապատողից անհատական բնակելի տներ կամ Հայաստանի Հանրապետության տարածքում կառուցվող անհատական բնակելի տներ ձեռք բերելու նպատակով վարձու աշխատող հանդիսացող ֆիզիկական անձի կողմից ստացված հիփոթեքային վարկի սպասարկման համար վճարվող տոկոսների գումարներն ենթակա են վերադարձման:
Սույն արտոնությունը կիրառելի է 2018 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերին, որոնցով ձեռք է բերվում/կառուցապատվում է համապատասխան բնակարան կամ անհատական բնակելի տուն:
Ինչպիս՞ի հատկանիշներով պետք է օժտված լինի Բնակարանը նշված արտոնությունից օգտվելու համար:
• նորակառույց բազմաբնակարան շենքում վերջնական կառուցված բնակարան` իր սեփականության վկայականով կամ
• դեռևս կառուցապատման փուլում գտնվող բազմաբնակարան շենքում, որից գնորդը ձեռք է բերում բնակարանի գնման իրավունք
Իսկ Անհատական բնակելի տունը՝
• տվյալ հիփոթեքային վարկով վարկառուն իրեն պատկանող հողամասում օրինական շինթույլտվությամբ պետք է կառուցի անհատական բնակելի տուն կամ
• տվյալ հիփոթեքային վարկով վարկառուն պետք է ձեռք բերի նորակառույց անհատական բնակելի տուն միայն կառուցապատող անհատ ձեռնարկատեր կամ իրավաբանական անձ վաճառողից:
Կան սահմանափակումներ կապված գումարի վերադարձի հետ:
Վերադարձման ենթակա է համապատասխան եռամսյակի ընթացքում տվյալ վարձու աշխատողին վճարվող աշխատավարձից և դրան հավասարեցված վճարումներից հաշվարկված եկամտային հարկի գումարը` հաշվի առնելով ներքոնշյալ սահմանափակումները.
1. ձեռք բերվող/կառուցապատվող բնակարանի/բնակելի տան արժեքը չպետք է գերազանցի 55.000.000 ՀՀ դրամը
2. հիփոթեքային վարկի գծով վճարվող/վերադարձվող տոկոսագումարի եռամսյակային հանրագումարը չի կարող ավել լինել 1.500.000 ՀՀ դրամից
Գնելու իրավունքի պայմանագրի կնքման գործընթացի նկարագրությունը և առանձնահատկությունները։
• Կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագիրը կնքվելուց հետո գործարքը վավերացնող նոտարի ծանուցման հիման վրա ՀՀ ԱԳ Կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից կատարվում է գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքի վերաբերյալ նախնական նշում: Նախնական նշումը դադարում է դրանով նախատեսված գույքային իրավունքի հետագա գրանցումով, մասնավորապես՝ երբ այդ գույքի նկատմամբ գրանցվում է Գնորդի սեփականության իրավունքը:
• Իրավական առումով կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագիրն համարժեք է առուվաճառքի պայմանագրին, և վերջինիս կնքումից հետո այլևս հավելյալ, նոր առուվաճառքի պայմանագիր կնքելու անհրաժեշտություն չի առաջանում:
• Կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրով գնորդի բոլոր վճարումները պետք է կատարվեն բացառապես կառուցապատողի հատուկ հաշվին, որը բացվում է Հայաստանի Հանրապետության տարածքում գործող բանկում, գանձապետարանում կամ նոտարի դեպոզիտ հաշվում՝ որպես ենթահաշիվ:
• Կառուցապատողի հատուկ հաշվին գնորդի մուտքագրած դրամական միջոցները լրիվ կամ մասնակի կարող են գրավադրվել՝ հօգուտ գնորդի կամ հօգուտ գնորդի վարկատուի ՝ որպես շենքի կառուցման ավարտից հետո անշարժ գույքը սեփականության իրավունքով հանձնելու կառուցապատողի պարտավորության և կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրի լուծման դեպքում կանխավճարի վերադարձման կառուցապատողի պարտավորության կատարման ապահովման միջոց:
• Շենքի կառուցման ավարտի պետական գրանցումից հետո կառուցապատողի և գնորդի միջև կնքվում է սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտ: Վերջինս գրանցվում է ՀՀ ԱԳ Կադաստրի պետական կոմիտեում, որի հիման վրա էլ գնորդի սեփականության իրավունքը ստանում է պետական գրանցում, իսկ կառուցապատողի հատուկ հաշվին գնորդի վճարած առկա միջոցները փոխանցվում են կառուցապատողի սովորական բանկային հաշվին և տնօրինվում են կառուցապատողի կողմից:
