Право покупки

Уже давно объектом экономического оборота в Армении являются еще не построенные и невыделенные квартиры в строящихся многоквартирных зданиях. Изначально процесс покупки таких объектов не имел соответствующего законодательного регулирования, и лица, желающие их приобрести, заключали предварительный договор, который никоим образом не получал государственную регистрацию. В условиях отсутствия надлежащих законодательных регулирований и механизмов контроля имели место многочисленные злоупотребления: не сдача в эксплуатацию в установленные сроки, не завершение строительных работ вовсе, и вплоть до того, когда одно и то же недвижимое имущество одновременно отчуждалось нескольким лицам. Во избежание вышеуказанных злоупотреблений в 2015г. гражданским законодательством было установлено новое понятие — «право на покупку недвижимости из строящегося здания» и разработан новый механизм покупки недвижимости из строящегося здания. Относительно последнего в Кодексе было внесено несколько статей. Внесенные изменения преследуют цель защиты прав субъектов гражданского оборота, в частности, предотвращрнир возникающих на практике проблем в сфере застройки, а также обеспечить надлежащее выполнение обязательств со стороны застройщиков.

Что такое право на покупку недвижимости из строящегося здания? Право на покупку недвижимости из строящегося здания, возникшего на основании договора о праве на покупку строящейся недвижимости, дает субъектам гражданского оборота возможность приобрести строящееся в будущем недвижимое имущество на праве собственности. В то же время, установив средства обеспечения выполнения обязательства застройщиком путем возложения обязательства передачи недвижимого имущества покупателю после окончания застройки и возврата предоплаты в случае растрожения договора приобретения недвижимости из строящегося здания. Какие меры по обеспечению выполнения обязательств застройщика предусмотрены новым законодательством?

Согласно новому механизму, во избежание злоупотреблений, в Госкомитете кадастра недвижимости министерства юстиции РА делается предварительная запись о праве на имущество. Предварительное указание на право исключает заключение сделок, предполагающих государственную регистрацию прав на одно и то же имущество, исключает одновременное отчуждение нескольких лиц посредством разных сделок с одним и тем же имуществом, что являлось существенной проблемой в условиях отсутствия данного института. Кроме того, по договору о праве на покупку недвижимости из строящегося здания предоплатные платежи покупателя производятся исключительно на специальном счете застройщика, и зачисленные покупателем на этот счет денежные средства закладываются в пользу последнего и застройщик получает возможность распоряжаться ими только после подписания акта о передаче права собственности между застройщиком и покупателем после завершения строительства здания.

Подлежат ли возврату суммы процентов, выплачиваемых за обслуживание ипотечного кредита, полученного от строящегося здания для покупки недвижимости?

В целях приобретения у застройщика, непосредственно являющегося организацией или индивидуальным предпринимателем, жилых домов в многоквартирном доме, построенном или строящемся на территории РА, непосредственно от застройщика квартиры или в жилых кварталах или домов в комплексах или индивидуальных жилых домов, строящихся на территории Республики Армения, суммы процентов, выплачиваемых за обслуживание ипотечного кредита, полученного физическим лицом, являющимся наемным работником, подлежат возврату. Данная льгота применима к ипотечным кредитам, полученным после 1 января 2018 года, по которым приобретается / застраивается соответствующая квартира или индивидуальный жилой дом.

Какими качествами должна обладать квартира для пользования указанной льготой?

квартира, построенная в новом многоквартирном доме со своим свидетельством о собственности, или
еще находящимся на стадии застройки, в многоквартирном здании, из которого покупатель приобретает право на покупку квартиры.

А индивидуальный жилой дом:

по данному ипотечному кредиту заемщик с законным разрешением на строительство на принадлежащем ему земельном участке должен построить индивидуальный жилой дом или
по данному ипотечному кредиту заемщик должен приобрести новый индивидуальный жилой дом только у застройщика-индивидуального предпринимателя или продавца-юридического лица:

Имеются ограничения связанные с возвратом денежных средств.

Возврату подлежит сумма подоходного налога, исчисленная из заработной платы, выплачиваемой данному наемному работнику в течение соответствующего квартала, и приравненных к ней платежей, с учетом нижеуказанных ограничений:

стоимость приобретаемой/строящейся квартиры/жилого дома не должна превышать 55.000.000 драмов РА
ежеквартальная сумма выплачиваемых/возвращаемых процентов по ипотечному кредиту не может быть больше 1.500.000 драм РА

Описание и особенности процесса заключения договора о праве на покупку.

После заключения договора о праве на покупку недвижимости в строящемся здании на основании уведомления нотариуса, удостоверяющего сделку, Государственным комитетом кадастра РА производится предварительная отметка об имущественном праве на имущество. Предварительная отметка прекращается с последующей регистрацией предусмотренного им имущественного права, в частности, когда в отношении этого имущества регистрируется право собственности покупателя.
В правовом плане договор о праве на покупку недвижимости у строящегося здания эквивалентен договору купли-продажи, и после его заключения больше не возникает необходимости в заключении дополнительного, нового договора купли-продажи.
По договору о праве на покупку недвижимого имущества в строящемся здании все платежи покупателя должны производиться исключительно на специальном счете застройщика, который открывается в банке, казначействе или депозитном счете нотариуса в качестве субсчета.
Зачисленные покупателем на специальный счет застройщика денежные средства могут быть полностью или частично заложены: в пользу покупателя или в пользу покупателя кредитора:

в качестве средства обеспечения выполнения обязательства застройщика по возврату авансового платежа в случае в случае расторжения договора о праве на покупку недвижимости в строящемся здании и передачи недвижимого имуществаа на праве собственности после завершения строительства здания.

После государственной регистрации завершения строительства здания между застройщиком и покупателем заключается акт передачи права собственности. Последний регистрируется в Государственном комитете кадастра РА, на основании которого право собственности покупателя получает государственную регистрацию, а средства, выплаченные покупателем на специальный счет застройщика, перечисляются на обычный банковский счет застройщика и ими распоряжается застройщик.